Las condiciones de los alquileres de inmuebles que tiene la nueva ley

La nueva ley de alquileres modifica el Código Civil y Comercial de la Nación y establece nuevas reglas para los contratos de locación que benefician a los inquilinos, como el aumento de los años de duración de los convenios y la obligación de proponer dos garantías a elegir por el propietario.

Ahora resta su reglamentación y la publicación en el Boletín Oficial de la Nación. 

Los contratos que se firmen al día siguiente de la publicación de la ley en el boletín oficial estarán abarcados por la nueva ley, no así los que se hayan firmado antes.

La norma todavía no tiene fecha de vigencia dado que primero el Poder Ejecutivo deberá publicarla en el Boletín Oficial y darle lugar a la reglamentación.

Los nuevos alquileres firmados tras la publicación de la ley se ajustarán una vez por año con una fórmula compuesta en un 50% por la evolución de los salarios y 50% por la evolución de la inflación que mide el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (Indec).

Hasta ahora, los valores de los alquileres se definían cuando se firmaba el contrato, un precio total que se dividía por los 24 meses de duración del alquiler y que en general se pactaba con incrementos semestrales.

Estos son los principales cambios que introduce la nueva ley:

Ni el anticipo ni el depósito de garantía pueden ser mayores que el equivalente a un mes de alquiler.

El reintegro del mes de garantía debe realizarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble, al valor del último mes de alquiler.

El plazo mínimo del contrato se amplía de dos a tres años, con las excepciones del artículo 1.199 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Aquellas expensas que deriven de gastos habituales, es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes a su disposición, quedan a cargo del locatario. Las expensas extraordinarias debe pagarlas el locador.

Los gastos a cargo del locador pueden ser compensados por el locatario con el importe de los alquileres, previa notificación fehaciente.

La intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado para el corretaje inmobiliario.

En cuanto a la garantía, el locatario debe proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos).

Sobre el valor de la garantía, el locador no puede requerir garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a diez veces.

Respecto a la actualización monetaria/indexación, la nueva ley excluye a los contratos de locación de los arts. 7 y 10 de la Ley de Convertibilidad 23.928.

En la fijación del valor de los alquileres solo se admiten ajustes anuales, que deben seguir un índice conformado en partes iguales por el IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables).

Se establece la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP).

Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante contratación formal; entre ellas: la especial consideración de las personas en situación de violencia de género, la regulación de la actividad de las entidades que otorgan garantías de fianza o seguros de caución, la promoción de un seguro obligatorio para cubrir las faltas de pago de alquileres y las indemnizaciones por daños y ocupación indebida de inmuebles.

Se dispone el desarrollo de mecanismos de bajo costo o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación.